BẢN GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI

Ý KIẾN 1. Góp ý về Bố cục của Luật: Nên chuyển 3 chương về Thu hồi, Bồi thường, Phát triển quỹ đất về sau 5 chương quy định về Quản lý nhà nước về đất đai cho logic, hợp lý hơn,

Ý KIẾN 2. Góp ý cho “Điều 3. Giải thích từ ngữ”: Nên sửa 10 trong 52 khái niệm và bổ sung 1 số khái niệm, ví dụ như sau:

2.1. Khoản 5: Khái niệm trừu tượng, khó xác định, nên thay bằng quy định khác

Khái niệm “Chi phí đầu tư vào đất còn lại” trừu tượng quá, cụ thể: Theo khái niệm này, cách xác định “tính hợp lý” và “căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được” của “chi phí đầu tư vào đất” là rất khó. Vì vậy, người đọc đề nghị thay khái niệm này bằng khái niệm “Hỗ trợ đối với đất sử dụng hợp pháp mà không được bồi thường” như đã quy định ở Luật Đất đai 2003 sẽ phù hợp hơn.

2.2. Điểm b và Điểm c, Khoản 6: Nêu chưa đủ các chủ thể sử dụng đất mà quy định cần điều chỉnh, cần dùng từ khác và bổ sung chủ thể còn thiếu

(Toàn văn xin liên hệ tác giả để biết thêm chi tiết)

Ý KIẾN 3. Góp ý cho “Điều 5. Người sử dụng đất” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 9 xin ý kiến nhân dân): Nên giải thích rõ hơn về người sử dụng đất và bỏ chủ thể sử dụng đất là “Hộ gia đình”, ban hành điều khoản chuyển tiếp quy định về xử lý những trường hợp trước đây đã công nhận chủ thể sử dụng đất là “hộ gia đình”

Cụ thể là:

- Nên thêm cụm từ “là các chủ thể” để cho đúng và đủ nghĩa của việc giải thích thế nào là “người sử dụng đất”.

- Bỏ chủ thể sử dụng đất là “Hộ gia đình”, tức là bỏ Khoản 2, Điều 5

Ý KIẾN 4. Góp ý cho “Điều 10. Phân loại đất”: Dùng từ và cách viết câu chưa thật chuẩn, nên sửa cho chuẩn hơn

Ý KIẾN 5. Góp ý cho “Điều 40. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”: Nên bổ sung 1 trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất với trường hợp đổi một phần của 2 thửa đất phi nông nghiệp liền kề cho hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp thực tế

Cụ thể là: nên bổ sung Quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất với trường hợp đổi một phần của 2 thửa đất phi nông nghiệp liền kề trong cùng địa giới hành chính một đơn vị cấp huyện vào trường hợp được chuyển đổi.

Thực tế, không hiếm các trường hợp 2 cá nhân, hộ gia đình đổi cho nhau một phần của 2 thửa đất phi nông nghiệp liền kề cho vuông vắn. Theo pháp luật đất đai hiện hành và bản Dự thảo lần này, trường hợp này 2 bên phải làm thủ tục bằng 2 bộ hồ sơ chuyển nhượng cho nhau phần đất mà họ đổi cho nhau. Họ phải làm thủ tục trích đo để tách thửa, sau đó làm 2 bộ hợp đồng chuyển nhượng kết hợp với thủ tục gộp thửa để gộp phần diện tích nhận đổi với phần diện tích còn lại thành một thửa mới nên rất phức tạp và lâu. Cả 2 bên đều phải đóng thuế thu nhập mà thực chất họ đều không có thu nhập gì. Vì vậy, thực tế, trường hợp này nhiều người không làm thủ tục theo quy định của pháp luật, mà họ tự thỏa thuận đổi với nhau rồi cứ thế làm cho vuông vắn.

Ý KIẾN 6. Góp ý cho “Điều 78. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên bỏ loại dự án khoáng sản thu hồi đất làm “mỏ đất để san lấp mặt bằng” ra khỏi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho phù hợp với thực tiễn vì bản chất chỉ là san lấp mặt bằng, tức là lấy đất từ chỗ nhô cao đổ vào những chỗ thấp hơn. Thay vào đó là nên ban hành quy định phân chia lợi nhuận thu được từ khai thác phần đất nhô cao hơn cos 0/0 cho 3 chủ thể là: Nhà nước, doanh nghiệp khai thác, chủ sử dụng đất. Cụ thể là: Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nên trừ “(trừ mỏ đất khai thác để san lấp mặt bằng)” vì trường hợp này là đất đồi núi; khai thác “mỏ đất” chính là san lấp mặt bằng, tức là lấy đất từ chỗ nhô cao đổ vào những chỗ thấp hơn nên sau khi lấy hết phần đất nhô cao thì mặt bằng vẫn phải là của chủ sử dụng đất trước khi khai thác “mỏ đất”.

Ý KIẾN 7. Góp ý cho “Điều 80. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên quy định thời gian dự án chậm tiến độ phải thu hồi bằng tỉ lệ so với tiến độ ghi trong dự án (ví dụ tối đa không quá 100% thời gian ghi trong dự án) thay cho quy định là 48 tháng như dự thảo cho đảm bảo tính khoa học vì thời gian của các dự án khác nhau.

Cụ thể là: nên quy định thời gian chậm tiến độ bằng số tương đối (là %). Nếu quy định thời gian chậm tiến độ bằng số tuyệt đối là “48 tháng” thì không khoa học. Nếu dự án có thời gian là 24 tháng (2 năm) mà chậm 48 tháng là chậm 200% thời gian; những dự án lớn có thời gian là 120 tháng (10 năm) mà chậm 48 tháng là chậm 40% thời gian. Vì vậy, không nên quy định thời gian được chậm tiến độ của các dự án như nhau.

Ý KIẾN 8. Góp ý cho “Điều 82. Thẩm quyền thu hồi đất” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên bỏ điểm d, Khoản 2 cho bình đẳng giữa các trường hợp thu hồi đất với các chủ thể sử dụng đất thuộc cấp tỉnh quyế định

Cụ thể là: nên bỏ Điểm d ở Khoản 2, Điều 82, quy định Thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp huyện với Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại Khoản 1 (do UBND cấp tỉnh thu hồi) và cả đối tượng quy định tại Điểm a, b, c Khoản 2 (do UBND cấp huyện thu hồi) cho bình đẳng giữa các trường hợp thu hồi đất với các chủ thể sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quyết định.

Ý KIẾN 9. Góp ý cho “Điều 83. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên bổ sung giới hạn thời gian tối đa sau thông báo thu hồi mà không thực hiện bồi thường thì thông báo hết hiệu lực cho khoa học và bình đẳng.

Cụ thể là: nên thêm giới hạn thời gian Nhà nước phải thực hiện bồi thường cho người có tài sản sau khi thông báo thu hồi để tránh trường hợp sau khi nhận được thông báo thu hồi, người chủ tài sản không được nhận bồi thường, mà cũng không được làm gì trên đất đó, cứ phải chờ đợi vô hạn vì sau khi nhận được thông báo thu hồi thì chủ sử dụng đất bị hạn chế hầu hết các quyền.

Ý KIẾN 10. Góp ý cho “Điều 90. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên bổ sung từ vào Khoản 2 cho chính xác các trường hợp Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất được bồi thường về đất là “đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao không thu tiền, cho thuê thu tiền hàng năm...”

Cụ thể là: nên thêm từ “không thu tiền” vào sau từ “do Nhà nước giao” và thêm từ “thu tiền hàng năm” vào sau từ “cho thuê” để cụ thể hơn về các trường hợp Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng không được bồi thường về đất khi được “Nhà nước giao không thu tiền, cho thuê thu tiền hàng năm”

Ý KIẾN 11. Nên bổ sung một mục vào phần Bồi thường ở đầu Chương 7) (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân), là: “Bồi thường thiệt hại vô hình” cho đầy đủ hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Hiện nay mới có 2 mục là:

Mục 1: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư còn lại vào đất (từ Điều 89 đến Điều 97)

Mục 2: Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh (từ Điều 98 đến Điều 103)

Nên bổ sung Mục 3: Bồi thường thiệt hại vô hình, gồm các điều quy định về:

-Ý KIẾN 12. Góp ý cho “Mục 3. Hỗ trợ” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 2 xin ý kiến nhân dân): Nên bổ sung loại "hỗ trợ tổn thất tinh thần” và sửa từ cho đầy đủ và đúng hơn

Nên sửa đổi, bổ sung “Điều 104. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” như sau:

- Nên bổ sung Quy định về “Hỗ trợ tổn thất tinh thần cho người có đất thu hồi” là việc Nhà nước trợ giúp cho chủ sử dụng đất về việc “lo nghĩ” về những gì liên quan đến thu hồi đất; nên tính bằng bao nhiêu tháng lương cơ bản.

- Nên bổ sung Quy định về “Hỗ trợ thiệt hại vô hình cho người có đất thu hồi” là việc Nhà nước là việc Nhà nước trợ giúp cho chủ sử dụng đất những giá trị vô hình khi Nhà nước thu hồi đất bị mất đi, như: mất địa thế kinh doanh đẹp, mất nguồn nước sản xuất tốt, mất vị trí phong thủy tốt, mất mùa cây trồng do ánh sáng điện cao áp nhiều quá,...

- Nên sửa loại hỗ trợ ở Điểm b, Khoản 2: “b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở” thành “Hỗ trợ tìm kiếm việc làm”, tức là tách Điểm b, Khoản 2, Điều 104 thành 2 loại, quy định ở 2 mục khác nhau:

+ Bồi thường đào tạo, chuyển đổi nghề

+ Hỗ trợ tìm kiếm việc làm

Và sửa ở Điều 104 và Điều 105 cho phù hợp sau khi đã tách Điểm b, Khoản 2, Điều 104 thành 2 loại.

Ý KIẾN 13. Góp ý cho “Điều 119. Giao đất có thu tiền sử dụng đất” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 4 xin ý kiến nhân dân): Nên bỏ bớt trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán “hoặc để bán kết hợp cho thuê” được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

ụ thể là: nên bỏ cụm từ “…hoặc để bán kết hợp cho thuê…” tại Khoản 3, vì: Đất ở là đất Nhà nước giao lâu dài (không thời hạn). Tuy nhiên, với đối tượng là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, tức là phụ thuộc vào nguồn vốn từ nước ngoài, mà Nhà nước ta giao đất lâu dài là không nên. Với trường hợp này, khi họ xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở “để bán kết hợp với cho thuê” mà Nhà nước ta giao đất cho họ lâu dài là không phù hợp. Ví dụ, họ lập dự án loại này xin Nhà nước giao đất để xây dựng 100 biệt thự, trong đó họ bán 01 biệt thự và 99 biệt thự để cho thuê là hoàn toàn đúng quy định này. Khi đó, đất nền của 99 biệt thự để sau này cho thuê đã được Nhà nước ta giao cho họ lâu dài (mãi mãi) có thu tiền, tức là họ có quyền sử dụng không thời hạn, họ cứ cho người dân chúng ta thuê nhà do họ xây dựng trên đất của chúng ta mãi mãi??? Sau này các thế hệ con cháu của chúng ta làm cách nào để lấy lại quyền sử dụng đất nền của 99 biệt thự đó???

Ý KIẾN 14. Góp ý cho “Điều 154. Bảng giá đất” (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 6 xin ý kiến nhân dân): Nên quy định chu kỳ xây dựng bảng giá đất là định kỳ 2 năm/1 lần

Cụ thể là: Luật 2003 quy định chu kỳ xây dựng bảng giá là 01 năm. Luật 2013 quy định chu kỳ xây dựng bảng giá là 05 năm, đều có những hạn chế. Lần này bỏ khung giá đất và cách xây dựng bảng giá khác nên để chu kỳ 2 năm là phù hợp hơn.

Ý KIẾN 15. Góp ý về “Thời hạn sử dụng đất” ở Điều 165, Điều 166 (Thuộc nội dung trọng tâm thứ 7 xin ý kiến nhân dân): Nên bỏ quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao trong hạn mức thành thời hạn lâu dài

Ý KIẾN 16. Nên bổ sung quy định điều tiết lợi ích từ đất

Từ xưa đến Dự thảo Luật Đất đai lần này chưa có quy định điều tiết lợi ích từ đất, cụ thể:

Hiện nay, trong quá trình thực hiện ở các địa phương có tình trạng tự nhiên không làm gì mà người sử dụng đất được hưởng hoặc bị thiệt hại do địa tô chênh lệch. Cụ thể, có những người sử dụng đất may mắn được Nhà nước mở các công trình công cộng ở gần (như đường giao thông, bệnh viện, bến xe, chợ…) nên giá đất tăng lên rất nhiều, thậm chí gấp vài lần. Ngược lại, có những người sử dụng đất không may mắn, do Nhà nước chuyển các công trình công cộng đang ở gần nhà đi (như bến xe, bệnh viện, chợ…) nên giá đất giảm xuống rất nhiều. Điều này làm cho người có đất mà Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình công cộng cảm thấy bị thiệt thòi hơn so với người có đất còn lại ở gần các công trình đó nên họ có chung tâm lí là không muốn giao lại đất khi Nhà nước thu hồi.

Vấn đề này, hiện nay chính sách pháp luật đất đai của nước ta chưa có quy định nào điều tiết được địa tô chênh lệch. Đề nghị nghiên cứu bổ sung các quy định điều tiết địa tô chênh lệch cho trường hợp này.

Để biết thêm toàn văn của bản góp ý xin vui lòng liên hệ với tác giả, hoặc ban biên tập

PGS.TS. Giảng viên Cao cấp - Nguyễn Khắc Thái Sơn

Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; ĐT: 0988717622