1. Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính, thị trường đất đai, thị trường xây dựng và đời sống dân cư. Trong quá trình vận hành của thị trường này, môi giới bất động sản giữ vai trò trung gian kết nối người mua, người bán, người thuê, người cho thuê, chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan. Khi hoạt động đúng chuẩn mực, môi giới bất động sản giúp giảm chi phí tìm kiếm thông tin, hỗ trợ các bên tiếp cận hàng hóa bất động sản phù hợp, thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh hơn và góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn.

Tuy nhiên, trong thực tiễn, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Không ít cá nhân tham gia môi giới nhưng không có chứng chỉ hành nghề; một số trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác về pháp lý dự án, giá bán, tiến độ, quy hoạch hoặc điều kiện giao dịch. Bên cạnh đó, hiện tượng thổi giá, tạo tâm lý khan hiếm giả tạo, quảng cáo sai sự thật, lôi kéo khách hàng hoặc tiếp tay cho giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện vẫn còn xuất hiện.

Trong bối cảnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có nhiều quy định mới nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, sau 2 năm có hiệu lực, luật kinh doanh bất động sản vẫn còn những vấn đề còn nổi cộm, do vậy đã có những thông tư, nghị định chỉnh sửa, bổ sung. Bộ xây dwungj đã dự kiến những vấn đề cần sửa đổi và đang xin ý kiến góp ý, nảm sửa dổi chính thức dự kiến thông qua vào tháng 10 năm 2026. Bài viết này thống kê những vấn đề về môi giới bất động sản được nêu trong luật kinh doanh bất động sản 2023 và một số điều đã và đang dự kiến sửa đổi trong năm 2026.

2. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, môi giới bất động sản được hiểu là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Từ khái niệm này có thể thấy, môi giới bất động sản không phải là hoạt động trực tiếp mua bán bất động sản cho chính mình, mà là hoạt động trung gian nhằm hỗ trợ các bên xác lập và thực hiện giao dịch.

Trong điều kiện thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, vai trò của môi giới bất động sản ngày càng quan trọng. Người môi giới không chỉ đơn thuần giới thiệu người mua và người bán gặp nhau, mà còn cần có kiến thức pháp luật, kiến thức thị trường, kỹ năng kiểm tra thông tin, kỹ năng giao tiếp, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

3. Những điểm mới trong quy định về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động môi giới bất động sản. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Quy định này góp phần hạn chế tình trạng môi giới tự phát, không có chứng chỉ nhưng vẫn tham gia tư vấn, quảng cáo, dẫn khách, nhận phí môi giới. Việc yêu cầu cá nhân môi giới hoạt động trong doanh nghiệp giúp tăng khả năng quản lý, giám sát, lưu trữ thông tin và xác định trách nhiệm khi có tranh chấp phát sinh.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và trước khi hoạt động phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo bản thuyết minh/dự kiến sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, có định hướng giữ lại các điều kiện cốt lõi đối với doanh nghiệp môi giới như quy chế hoạt động, tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ và gửi thông tin doanh nghiệp để đăng tải trên hệ thống thông tin. Đồng thời, dự kiến bỏ một số yêu cầu về điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và yêu cầu về cơ sở vật chất, kỹ thuật.

4. Nội dung hoạt động, thù lao và trách nhiệm nghề nghiệp của môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nội dung hoạt động môi giới bất động sản gồm: tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục giao dịch; cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng.

Các nội dung này cho thấy môi giới bất động sản không chỉ là hoạt động giới thiệu khách hàng đơn giản. Người môi giới có thể tham gia vào nhiều khâu của quá trình giao dịch, từ tìm kiếm thông tin, kết nối các bên, hỗ trợ đàm phán, cung cấp hồ sơ, đến hỗ trợ ký kết hợp đồng.

Về thù lao và hoa hồng môi giới, pháp luật quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức thù lao, hoa hồng do cá nhân môi giới và doanh nghiệp thỏa thuận.

Về trách nhiệm nghề nghiệp, doanh nghiệp môi giới có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề cho nhân viên môi giới hằng năm; thực hiện nghĩa vụ thuế; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Môi giới bất động sản trong quan hệ với sàn giao dịch bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản có quan hệ chặt chẽ với sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Trong hoạt động của sàn, môi giới là một dịch vụ quan trọng, nhưng không phải là chức năng duy nhất.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp. Sàn cũng phải quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn trong việc tuân thủ pháp luật; tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn hằng năm; lưu trữ hồ sơ giao dịch và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Theo bản thuyết minh/dự kiến sửa đổi, hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản vẫn phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định về môi giới bất động sản. Nếu giảm thủ tục hành chính liên quan đến sàn giao dịch, pháp luật cần tăng trách nhiệm lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin khi được yêu cầu và trách nhiệm giải trình của sàn.

6. Quy định về đào tạo, bồi dưỡng, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề là nội dung đặc biệt quan trọng trong việc chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới bất động sản. Nếu điều kiện hành nghề chỉ dừng lại ở việc “có chứng chỉ” nhưng chất lượng đào tạo và sát hạch không bảo đảm, thì chứng chỉ có thể trở thành hình thức, không phản ánh đúng năng lực của người hành nghề.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có tư cách pháp nhân; có cơ sở vật chất, giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan và có giáo trình giảng dạy phù hợp với chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Về thi sát hạch, cá nhân dự thi phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; và đã nộp hồ sơ, kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch. Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không thuộc các trường hợp pháp luật cấm hành nghề.

Theo bản thuyết minh/dự kiến sửa đổi, Điều 69 được định hướng sửa đổi, bổ sung theo hướng làm rõ hơn điều kiện của cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản. Đây là hướng sửa đổi cần thiết, bởi muốn nâng cao chất lượng môi giới thì không thể chỉ quản lý người hành nghề, mà còn phải quản lý chất lượng của cơ sở đào tạo người hành nghề.

7. So sánh một số nội dung chính giữa quy định hiện hành và dự kiến sửa đổi

8. Kết luận

Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam đang chuyển theo hướng chuyên nghiệp hóa, minh bạch hóa và tăng cường trách nhiệm nghề nghiệp. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đặt ra nhiều yêu cầu mới đối với cá nhân hành nghề môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, sàn giao dịch bất động sản và cơ sở đào tạo chứng chỉ. Những quy định này góp phần hạn chế môi giới tự phát, nâng cao chất lượng thông tin trên thị trường và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, để các quy định này đi vào thực chất, cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật theo hướng quản lý nghề môi giới bằng chuẩn năng lực, chuẩn đạo đức, dữ liệu số và trách nhiệm pháp lý rõ ràng. Việc cắt giảm điều kiện kinh doanh là cần thiết trong quá trình cải cách thủ tục, nhưng không nên đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Ngược lại, khi giảm điều kiện hình thức, pháp luật càng cần tăng cường hậu kiểm, công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng đào tạo và xử lý nghiêm vi phạm.

Trong thời gian tới, hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản cần tập trung vào bốn trụ cột: chuẩn hóa điều kiện hành nghề; nâng cao chất lượng đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ; xây dựng hệ thống dữ liệu công khai về môi giới; và tăng trách nhiệm của doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch bất động sản cũng như cá nhân hành nghề. Chỉ khi đó, môi giới bất động sản mới thực sự trở thành một nghề chuyên nghiệp, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội (2023), Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

2. Chính phủ (2024), Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

3. Bộ Xây dựng (2024), Thông tư số 04/2024/TT-BXD hướng dẫn chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

4. Chính phủ (2026), Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

5. Bộ Xây dựng (2026), Bản thuyết minh quy phạm hóa chính sách của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bản dự thảo.

TS. Vũ Thị Thanh Thủy