Bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai

Ý kiến 1. Góp ý cho Điều 3. Giải thích từ ngữ

1.1. Khoản 10 và và Khoản 37: Cách giải thích từ ngữ chưa chuẩn, cụ thể:

- Khoản 10: “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ”

- Khoản 41: “Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”.

Giải thích “từ” hoặc “cụm từ” phải bắt đầu bằng chữ “là”, tức là “từ” hoặc “cụm từ” đó là gì; không nên bắt đầu bằng chữ “gồm” như Khoản 10, hoặc chữ “bao gồm” như Khoản 37 trên; vì từ “gồm” hoặc “bao gồm” là phân loại, chứ không phải là giải thích nghĩa của “từ” hoặc “cụm từ” hoặc nêu khái niệm.

1.2. Khoản 27: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Nên sửa cụm từ “… có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm …” thành “… có quyền sử dụng chung đất tại thời điểm …” cho nghĩa của từ đúng với bản chất vấn đề là “những người trong cùng hộ gia đình sử dụng chung thửa đất”

1.3. Khoản 28: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, không được hưởng lương từ ngân sách nhà nước, tổ chức kinh tế, chính trị xã hội khác”.

Nên sửa từ “… có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, …” thành từ “… có thu nhập chính từ sản xuất nông nghiệp, …” cho phù hợp hơn.

1.4. Khoản 44: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

Nên sửa khái niệm này bằng cách đảo 2 cụm từ trước và sau từ “hoặc” cho phù hợp vì:

Theo ngữ nghĩa của câu văn tiếng Việt, trong câu có 2 mệnh đề ở hai bên từ “hoặc” thì mệnh đề nào xuất hiện trước từ “hoặc” sẽ có thứ tự quan trọng hơn, phải xem đến trước, rồi mới xem đến mệnh đề xuất hiện sau từ “hoặc”. Theo đó, trong khái niệm này, khi xác định thửa đất, phải xem ranh giới trên thực địa trước, nếu trên thực địa không thể hiện ranh giới rõ ràng thì mới xem đến hồ sơ. Điều này là ngược và phi thực tế. Thực tế, khi xác định thửa đất, người ta xem hồ sơ trước và chủ yếu căn cứ theo hồ sơ, chỉ xem đến thực địa khi không xác định được trên hồ sơ. Như vậy, ranh giới trên thực địa chỉ mang tính tham khảo. Ví dụ, trong hồ sơ thể hiện là một thửa đất nông nghiệp nhưng trên thực tế người sử dụng đã đào một phần thửa đất thành ao, thì khi xem ranh giới trên thực địa tưởng là 2 thửa đất vì khác nhau hoàn toàn và có ranh giới rõ ràng.

Vì vậy, đề nghị sửa lại khái niệm Thửa đất như sau: Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi mô tả trong hồ sơ, trường hợp không thể hiện trong hồ sơ thì tham khảo ranh giới trên thực địa.

1.5. Khoản 49: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Khái niệm này đúng nhưng chưa đủ, thiếu những trường hợp tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính, vì vậy nên bổ sung ý đó vào khái niệm như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất hoặc các đơn vị hành chính giữa các bên trong quan hệ đất đai”

Ý kiến 2. Góp ý về Phân loại đất (quy định tại Điều 11 trong Dự thảo luật)

Ý kiến 3. Góp ý cho Các quy định về giao đất, cho thuê đất

“Điều 128. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Khoản 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”.

Nên bỏ cụm từ “…hoặc để bán kết hợp cho thuê…” tại Khoản 3 trên. Như vậy, Khoản 3 này chỉ là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán”. Đối với đất ở là Nhà nước giao lâu dài (không thời hạn). Tuy nhiên, với đối tượng là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, tức là phụ thuộc vào nguồn vốn từ nước ngoài, mà Nhà nước ta giao đất lâu dài là không nên. Với trường hợp này, khi họ xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở “để bán kết hợp với cho thuê” mà Nhà nước ta giao đất cho họ lâu dài là không phù hợp. Ví dụ, họ lập dự án loại này xin Nhà nước giao đất để xây dựng 100 biệt thự, trong đó họ bán 01 biệt thự và 99 biệt thự để cho thuê là hoàn toàn đúng quy định này. Khi đó, đất nền của 99 biệt thự để sau này cho thuê đã được Nhà nước ta giao cho họ lâu dài (mãi mãi) có thu tiền, tức là họ có quyền sử dụng không thời hạn, họ cứ cho người dân chúng ta thuê nhà do họ xây dựng trên đất của chúng ta mãi mãi??? Sau này các thế hệ con cháu của chúng ta làm cách nào để lấy lại quyền sử dụng đất nền của 99 biệt thự đó???

Ý kiến 4. Góp ý cho Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

4.1. Điều 3. Giải thích từ ngữ

Cần bổ sung các khái niệm: “Giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất” và “Tái định cư” để những người thực hiện công tác này và người dân hiểu cho đúng nghĩa để áp dụng.

4.2. Điều 112. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Cần bổ sung Quy định về “Hỗ trợ tinh thần cho người có đất thu hồi” là khoản hỗ trợ cho việc “lo nghĩ” về những gì liên quan đến việc thu hồi đất và bổ sung khái niệm này vào Điều 3.

- Cần chuyển loại hỗ trợ ở Điểm b, Khoản 2: “b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở” thành hình thức “bồi thường đào tạo, chuyển đổi nghề” cho đúng bản chất của hình thức này; vì do Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất mất nghề nên Nhà nước phải “bồi thường” cho người sử dụng đất học nghề khác.

Và sửa ở Điều 112 và Điều 113 cho phù hợp là “bồi thường đào tạo, chuyển đổi nghề” chứ không phải là “hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề”

4.3. Tại Mục 2 (của Chương 7). Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh (từ Điều 106 đến Điều 111)

Cần bổ sung Quy định về 2 loại bồi thường sau:

- “Bồi thường chi phí cơ hội cho người có đất thu hồi” là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất giá trị ngày công cho thời gian mà người có đất thu hồi phải dùng vào việc thu hồi đất, không làm được việc khác như: đi họp nghe thông báo triển khai công tác thu hồi; tiếp tổ kiểm đếm tài sản; đi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; đi nhận đất tái định cư...

- “Bồi thường các thiệt hại vô hình cho người có đất thu hồi” là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất những giá trị vô hình khi Nhà nước thu hồi đất như: mất địa thế kinh doanh, mất nguồn nước sản xuất, mất mùa do ánh sáng điện cao áp nhiều quá, mất vị trí phong thủy tốt...

Và bổ sung 2 khái niệm này vào Điều 3.

Ý kiến 5. Góp ý cho Các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

“Điều 48. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”

Nên bổ sung Quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất với trường hợp đổi một phần của 2 thửa đất phi nông nghiệp liền kề trong cùng địa giới hành chính một đơn vị cấp huyện vào trường hợp được chuyển đổi.

Thực tế, không hiếm các trường hợp 2 người sử dụng đổi cho nhau một phần của 2 thửa đất phi nông nghiệp liền kề cho vuông vắn. Theo pháp luật đất đai hiện hành và bản Dự thảo lần này, trường hợp này 2 bên phải làm thủ tục bằng 2 bộ hồ sơ chuyển nhượng cho nhau phần đất mà họ đổi cho nhau. Họ phải làm thủ tục trích đo để tách thửa, sau đó làm 2 bộ hợp đồng chuyển nhượng kết hợp với thủ tục gộp thửa để gộp phần diện tích nhận đổi với phần diện tích còn lại thành một thửa mới nên rất phức tạp và lâu. Cả 2 bên đều phải đóng thuế thu nhập mà thực chất họ đều không có thu nhập gì. Vì vậy, thực tế, trường hợp này nhiều người không làm thủ tục theo quy định của pháp luật, mà họ tự thỏa thuận đổi với nhau rồi cứ thế làm cho vuông vắn.

Ý kiến 6. Góp ý về Thời hạn sử dụng đất

“Điều 175. Đất sử dụng ổn định lâu dài”

Nên chuyển quy định thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo Khoản 1 và Khoản 2, Điều 180 được quy định tại Khoản 1, Điều 176 là "thời hạn sử dụng 50 năm sang” sang bổ sung vào Điều 175 là "thời hạn sử dụng lâu dài”

Theo tình hình thực tế, không cần để quy định thời hạn sử dụng là 50 năm với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng trong hạn mức vì: Không phải hết hạn sử dụng thì Nhà nước mới được thu hồi, khi cần thiết thì còn thời hạn Nhà nước vẫn thu hồi bình thường. Hơn nữa, cũng không phải khi hết thời hạn sử dụng thì Nhà nước sẽ lập phương án giao lại đất theo nhân khẩu nông nghiệp hiện trạng lúc đó. Vì vậy, nên quy định bỏ thời hạn để người sử dụng yên tâm sử dụng.

Ý kiến 7. Một số góp ý nên bổ sung

7.1. Chưa có quy định điều tiết lợi ích từ đất (điều tiết địa tô chênh lệch)

Hiện nay, trong quá trình thực hiện ở các địa phương có tình trạng tự nhiên không làm gì mà người sử dụng đất được hưởng hoặc bị thiệt hại do địa tô chênh lệch. Cụ thể, có những người sử dụng đất may mắn được Nhà nước mở các công trình công cộng ở gần (như đường giao thông, bệnh viện, bến xe, chợ…) nên giá đất tăng lên rất nhiều, thậm chí gấp vài lần. Ngược lại, có những người sử dụng đất không may mắn, do Nhà nước chuyển các công trình công cộng đang ở gần nhà đi (như bến xe, bệnh viện, chợ…) nên giá đất giảm xuống rất nhiều. Điều này làm cho người có đất mà Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình công cộng cảm thấy bị thiệt thòi hơn so với người có đất còn lại ở gần các công trình đó nên họ có chung tâm lí là không muốn giao lại đất khi Nhà nước thu hồi.

Vấn đề này, hiện nay chính sách pháp luật đất đai của nước ta chưa có quy định nào điều tiết được địa tô chênh lệch. Đề nghị nghiên cứu bổ sung các quy định điều tiết địa tô chênh lệch cho trường hợp này.

7.2. Nên bổ sung quy định về cách tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức lũy tiến nghịch theo thời gian sử dụng đất (giảm dần theo thời gian sử dụng đất)

Để chống “lướt sóng” bất động sản thì nên bổ sung quy định cách tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất giảm dần theo thời gian sử dụng đất. Ví dụ: Với thửa đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (với đối tượng không được miễn thuế), nhận xử lý nợ mà tiếp tục chuyển nhượng, tặng cho người khác (với đối tượng không được miễn thuế) thì phải đóng mức thuế thu nhập như sau:

- Thời gian sử dụng chưa đủ 12 tháng thì phải đóng mức thuế thu nhập là 25%

- Thời gian sử dụng từ đủ 12 tháng đến dưới 24 tháng thì phải đóng mức thuế thu nhập là 20%

- Thời gian sử dụng từ đủ 24 tháng đến dưới 36 tháng thì phải đóng mức thuế thu nhập là 15%

- Thời gian sử dụng từ đủ 36 tháng đến dưới 48 tháng thì phải đóng mức thuế thu nhập là 10%

- Thời gian sử dụng từ đủ 48 tháng đến dưới 60 tháng thì phải đóng mức thuế thu nhập là 5%

- Thời gian sử dụng từ đủ 60 tháng trở lên thì phải đóng mức thuế thu nhập là 2% như hiện nay.

7.3. Điều 86. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

“Khoản 5. Các dự án, công trình không thuộc quy định tại điều này thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật này”

Hiện nay, Khoản 5, Điều 86 này ở Dự thảo ngày 29.09.2022 đã giao cho Chính phủ quy định. Tuy nhiên, người đọc góp ý:

Nên sửa thành “… trên 90% về diện tích…” thay cho ““… trên 80% về số người…” như Dự thảo trước đây. Cần nâng tỷ lệ đồng ý lên cho đảm bảo lợi ích của cộng đồng dân cư. Hơn nữa, cần tính tỷ lệ đồng ý theo diện tích mới đảm bảo chính xác, không nên tính theo số người.

Một số nước khác người ta chia trường hợp này thành 2 nhóm:

+ Những dự án của doanh nghiệp phục vụ cho cộng đồng dân cư tại địa phương (như xây dựng khu vui chơi…) thì cần thỏa thuận được ít nhất 90% diện tích đất¸ phần diện tích còn lại thì Nhà nước sẽ cưỡng chế.

+ Những dự án của doanh nghiệp chỉ phục vụ cho lợi ích của doanh nghiệp thì cần thỏa thuận được ít nhất 95% diện tích đất, phần diện tích còn lại thì Nhà nước sẽ cưỡng chế.

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn