I. Tóm tắt các điểm mới của chính sách pháp luật đất đai liên quan đến kinh doanh và môi giới bất động sản từ ngày 01/08/2024
(1)- Thay đổi tên gọi “Chứng thư pháp lí của người sử dụng đất”
(2)- Luật hóa nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
(3)- Bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình; mở rộng quyền sử dụng đất với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài giống như cá nhân trong nước; bổ sung đối tượng sử dụng đất là Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
(4)- Được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác
(5)- Cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 và đất giao sai thẩm quyền từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/07/2024
(6)- Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
(7)- Sửa đổi quy định về phân loại đất
(8)- Tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
(9)- Luật hóa thời gian ổn định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm là 5 năm, được chuyển từ đang thuê đất trả tiền 1 lần sang trả tiền hàng năm
(10)- Bãi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng hàng năm theo nguyên tắc thị trường, luật hóa 04 phương pháp định giá đất
(11)- Đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
(12)- Quy định cụ thể 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
(13)- Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
(14)- Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở cho người có đất nông nghiệp thu hồi
(15)- Bổ sung một số khoản hỗ trợ cho người dân có đất thu hồi
II. Cụ thể từng điểm mới của chính sách pháp luật đất đai liên quan đến kinh doanh và môi giới bất động sản từ ngày 01/08/2024
1. Thay đổi tên gọi “Chứng thư pháp lí của người sử dụng đất”
Khoản 21, Điều 3, Theo Luật Đất đai 2024 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
Trước đây, “Chứng thư pháp lí của người sử dụng đất” có tên gọi chính xác như sau:
- Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, “Chứng thư pháp lí của người sử dụng đất” sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).
- Trước đó nữa thì “Chứng thư pháp lí của người sử dụng đất” có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC)
2. Luật hóa nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, mà theo Khoản 23, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Đến Luật Đất đai 2024 đã luật hóa quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220 như sau:
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
3. Trường hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
3. Bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình; mở rộng quyền sử dụng đất với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài giống như cá nhân trong nước; bổ sung đối tượng sử dụng đất là Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
* Bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình: Điều 4, Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình. Trong khi theo Điều 5, Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình.
Đồng thời, Luật Đất đai 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/08/2024).
Luật Đất đai 2024 đã có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259; Khoản 4, Điều 256, Luật Đất đai 2024, cụ thể: Hộ gia đình sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi sang tên cá nhân chủ hộ, hoặc ghi tên tất cả các thành viên hộ vào sổ nếu có nhu cầu.
Căn cứ những quy định trên thì từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 không còn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nữa.
* Mở rộng quyền sử dụng đất với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài như cá nhân trong nước: Khoản 3, Điều 4, Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam và được gọi chung là cá nhân. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điển hình trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… không phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng./.
* Bổ sung đối tượng sử dụng đất là Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai 2024 bổ sung 01 đối tượng sử dụng đất là “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” để tạo điều kiện cho những người hiện đang định cư ở nước ngoài mà có gốc là người Việt Nam có cơ hội đầu tư ngoại tệ về Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp này trước đây họ không được phép trực tiếp đứng tên mà nếu có nhu cầu thì họ phải nhờ người thân đứng tên hộ.
4. Được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở
Một trong những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2024 là được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo tinh thần quy định tại Điểm b, Khoản 1 và Khoản 6, Điều 127, Luật Đất đai 2024 thì được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác. Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật. Đây là một quy định rất thông thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.
5. Cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 và đất giao sai thẩm quyền từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/07/2024
* Đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014: Điều 139, Luật Đất đai 2024 quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo thời điểm sử dụng đất:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 - trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2014.
Hiện nay, đối với trường hợp này, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2004. Còn đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ ngày 01/08/2024, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
* Đất giao sai thẩm quyền từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/07/2024
Điều 140, Luật Đất đai 2024 quy định: Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 đến ngày 31/07/2024, đáp ứng các điều sau theo quy định tại Khoản 4, Điều 140, Luật Đất đai 2024 thì được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”:
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
6. Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo Khoản, 3 Điều 191, Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, tại Mục 5, Chương III, Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.
Ngoài ra, tại Khoản 7, Điều 45, Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176, Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại Khoản 6, Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân tế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
7. Sửa đổi quy định về phân loại đất
Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 sửa đổi một số quy định sau đây:
- Tách loại “đất sản xuất nông nghiệp” thành 2 loại là: “đất trồng cây hàng năm” và “đất trồng cây lâu năm”; bổ sung “đất chăn nuôi tập trung”.
- Không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác.
- Không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác.
- Sửa đổi định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng như sau:
Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
Theo Luật Đất đai 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
8. Tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai 2024 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
Trong khi Điều 130, Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 129, Luật Đất đai 2013
Điều này cho phép cá nhân tích tụ đất nông nghiệp, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, ứng dụng đầy đủ công nghệ vào sản xuất nông nghiệp, tiến tới sản xuất nông nghiệp hiện đại, tăng thu nhập cho người nông dân.
9. Luật hóa thời gian ổn định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm là 5 năm, được chuyển từ đang thuê đất trả tiền 1 lần sang trả tiền hàng năm
Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 153, Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, việc này ở Luật Đất đai 2013 được quy định trong văn bản dưới luật. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào Bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.
Nếu tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không được vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ này sẽ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Theo Khoản 2, Điều 30, Luật số Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép chuyển từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và không quy định quyền ngược lại.
10. Bãi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng hàng năm theo nguyên tắc thị trường, luật hóa 04 phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013.
Theo Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Theo Khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Bỏ khung giá đất, đồng nghĩa với việc các tỉnh sẽ được tự quyết định Bảng giá đất mà không phụ thuộc vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất. Điểm a, Khoản 1, Điều 158, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Cụ thể:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Theo đó, khi Bảng giá đất được xây dựng theo giá thị trường thì giá bồi thường cho thu hồi đất cũng sẽ tăng, người dân sẽ hạn chế được tối đa thiệt hại khi bị thu hồi đất.
Đồng thời, Khoản 4, Điều 102 và Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai 2024 quy định đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường.
Bên cạnh đó, Bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Theo đó, khi Bảng giá đất được xây dựng tiệm cận với giá đất thị trường sẽ khiến thuế, phí chuyển nhượng đất tăng, hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai và có thể khiến giá đất giảm về đúng giá trị thực tế. Lúc này, người dân có nhu cầu thật sự sẽ tiếp cận được với đất đai, nhà ở theo đúng giá trị.
Có thể thấy, về cơ bản, việc bỏ khung giá đất xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là hoàn toàn phù hợp.
* Luật hóa 04 phương pháp định giá đất
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, 04 phương pháp định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất, mà được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP gồm 5 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp chiết trừ.
11. Đơn giản hóa điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Khoản 5, Điều 116, Luật Đất đai 2024 quy định: Từ 01/8/2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở chỉ cần đáp ứng điều kiện:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải đáp ứng kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành theo thời kỳ 10 năm còn kế hoạch sử dụng đất được ban hành theo từng năm nên đương nhiên cơ hội chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật mới cũng dễ dàng hơn.
12. Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
Điều 79, Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó có thể kể đến:
- Xây dựng công trình giao thông:
+ Đường ô tô cao tốc, đường ô tô, đường trong đô thị, đường nông thôn kể cả đường tránh, đường cứu nạn và đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung của mọi người, điểm dừng xe, điểm đón trả khách, trạm thu phí giao thông, công trình kho bãi, nhà để xe ô tô; bến phà, bến xe, trạm dừng nghỉ;
+ Các loại hình đường sắt; nhà ga đường sắt;
+ Các loại cầu, hầm phục vụ giao thông;
+ Công trình đường thủy nội địa, công trình hàng hải;
+ Công trình hàng không;
+ Tuyến cáp treo và nhà ga cáp treo;
+ Cảng cá, cảng cạn;
+ Các công trình trụ sở, văn phòng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trong ga, cảng, bến xe; hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông mà phải thu hồi đất để lưu không;
+ Các kết cấu khác phục vụ giao thông vận tải.
- Xây dựng công trình thủy lợi:
+ Đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước kể cả hành lang bảo vệ công trình thủy lợi mà phải sử dụng đất;
+ Công trình thủy lợi đầu mối kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình thủy lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi.
- Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước:
+ Nhà máy nước;
+ Trạm bơm nước;
+ Bể, tháp chứa nước;
+ Tuyến ống cấp nước, thoát nước;
+ Hồ điều hòa;
+ Công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước.
- Xây dựng công trình xử lý chất thải rắn:
+ Trạm trung chuyển;
+ Bãi chôn lấp rác;
+ Khu liên hợp xử lý, khu xử lý, cơ sở xử lý chất thải rắn, chất thải nguy hại kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình xử lý chất thải rắn.
- Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
- Xây dựng công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và công trình tín ngưỡng hợp pháp khác…
13. Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
Khoản 3, Điều 80, Luật Đất đai 2024 quy định: Điều kiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư.
Đối chiếu với quy định tại Khoản 6, Điều 91, Luật Đất đai 2024, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Như vậy, từ ngày 01/08/2024, về nguyên tắc, việc tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
14. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở cho người có đất nông nghiệp thu hồi
Luật Đất đai 2013 quy dịnh việc bồi thường về đất được thực hiện bằng 02 hình thức: Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng tiền (trong trường hợp không có đất để bồi thường).
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các hình thức bồi thường về đất. Cụ thể, Khoản 2, Điều 91, Luật Đất đai 2024 quy định, việc bồi thường về đất được thực hiện thông qua 01 trong 04 hình thức:
1- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
2- Bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường người dân có nhu cầu; hoặc
3- Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc
4- Nhà ở.
Trong đó, ưu tiên người được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu thì đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Khoản 6, Điều 111, Luật Đất đai 2024 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Tức là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định;
- Có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở;
- Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở.
15. Bổ sung một số khoản hỗ trợ cho người dân có đất thu hồi
Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ chính khi Nhà nước thu hồi đất gồm có:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác (hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước; Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn…)
Bên cạnh các khoản hỗ trợ trên, Khoản 1, Điều 108, Luật Đất đai 2024 quy định thêm 2 khoản hỗ trợ sau:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi;
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn