ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THÁI THỤY, TỈNH THÁI BÌNH

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác trên vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Vì vậy, để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất thì việc tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình” là cấp thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn cao.

2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá,... từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Bình, phòng TNMT huyện Thái Thụy, văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Thái Thụy, các trang webside, Thông tư, Nghị định hướng dẫn về đấu giá quyền sử dụng đấ

2.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

Sử dụng phương pháp điều tra phỏng vấn thông qua bộ Phiếu điều tra: Điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Thái Thụy, giai đoạn 2018 – 2022; Cán bộ liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thái Thụy; Trung tâm phát triển quỹ đất; Ban quản lý dự án và cán bộ địa chính xã, thị trấn

2.3. Phương pháp thống kê, phân tích và xử lý số liệu

Tiến hành tổng hợp số liệu dựa trên tài liệu, số liệu đã thu thập được. Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp và xử lý các chỉ tiêu của phiếu điều tra.

3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát về 03 dự án nghiên cứu

3.1.1. Dự án quy hoạch khu dân cư thôn Lục Bắc, xã Thái Xuyên

Khu Quy hoạch dân cư thôn Lục Bắc, xã Thái Xuyên là khu dân cư gần đường QL 37 kết nối các khu kinh tế của huyện, cách 100m là trụ sở UBND xã Thái Xuyên, cạnh trường trung học cơ sở. Đối diện cụm công nghiệp Mỹ Xuyên, gần Trung tâm Điện lực Thái Bình. Diện tích của khu là 3.404,0 m2, chia thành 27 lô.

Hình 1. Sơ đồ quy hoạch điểm khu dân cư xã Thái Xuyên

3.1.2. Dự án quy hoạch khu dân cư cánh đồng Miễu, Thị trấn Diêm Điền (xã Thụy Hà cũ)

Khu dân cư cánh đồng Miễu là trung tâm chính trị, văn hóa của huyện Thái Thụy. Khu vực tập trung trụ sở của các cơ quan nhà nước. Là khu dân cư có nhiều tiện ích như phố ẩm thực, quảng trường vui chơi, trung tâm hội nghị của huyện, với diện tích là 2.490,9 m², được chia thành 22 lô.

Hình 2. Sơ đồ quy hoạch điểm khu dân cư thị trấn Diêm Điền

3.1.3. Dự án  quy hoạch khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng (xã Thụy Dũng cũ)

Khu dân cư xã Hồng Dũng được quy hoạch tại thôn Phương Man thuộc xã Thụy Dũng cũ, nằm gần trụ sở UBND xã, trường học, là đường huyện kết nối với đường ven biển Hải Phòng - Thái Bình, đường QL 37 đi Hải Phòng. Là con đường kết nối khu công nghiệp Tân Trường, tổng diện tích quy hoạch là 4.552,2 m² được chia thành 44 lô

Hình 3. Sơ đồ quy hoạch điểm khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng

3.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 03 dự án trên địa huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2018 – 2022.

3.2.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư thôn Lục Bắc, xã Thái Xuyên.

Theo quy hoạch khu dân cư thôn Lục Bắc, xã Thái Xuyên có tổng diện tích là 3.404,0 m2, được phân thành 27 lô, diện tích trung bình của 1 lô là 126 m2/lô, có tổng số 320 hồ sơ đăng ký. Kết quả đấu giá được thể hiện tại bảng 1.

Bảng 1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư thôn Lục Bắc

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy, 2018)

Kết quả bảng 1 cho thấy: Tại phiên đấu giá QSD đất tại dự án khu dân cư thôn Lục Bắc vào ngày 25/8/2018 thì có 60 người tham gia đấu giá. Quá trình đấu giá thực hiện theo hình thức bỏ phiếu kín lần lượt từng lô. Giá sàn của các lô này được quy định dao động từ 4,5 – 5,0 triệu đồng/m2. Qua quá trình đấu giá, toàn bộ 27 lô đất đã được bán với mức chênh lệch khá cao, giá trúng đấu giá thấp nhất là 6,36 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 10,268 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là 30.027,94 triệu đồng vượt so với giá sàn là 13.084,94 triệu đồng.

3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư Cánh đồng Miễu, thị trấn Diêm Điền (Dự án 2)

Dự án Quy hoạch khu dân cư Cánh đồng Miễu, thị trấn Diêm Điền công tác đấu giá quyền sử dụng đất được diễn ra trong năm 2019 với tổng diện tích được đưa ra đấu giá là 2.490,9m², được chia thành 22 lô. Diện tích trung bình của các lô đất là 113,2 m², diện tích lô nhỏ nhất là 110,9m², diện tích lô lớn nhất là 127m²; mức giá sàn thấp nhất là 5,1 triệu đồng/m², mức giá sản cao nhất là 6,0 triệu đồng/m². Số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 924 hồ sơ, số người tham gia đấu giá là 186 người.

Bảng 2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án KDC Cánh đồng Miễu

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy, 2019)

Qua bảng 2 có thể thấy: dự án quy hoạch KDC cánh đồng Miễu thuộc thị trấn Diêm Điền có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế và hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ nên diện tích của khu dân cư không nhiều và chỉ được chia thành 22 lô nhưng có đến 924 hồ sơ đăng ký và 186 người tham gia đấu giá (khoảng 9 hồ sơ/lô). Tổng số tiền thu được sau phiên đấu giá là 29.181,741 triệu đồng, tăng thêm từ đấu giá 16.116,47 triệu đồng (tăng 2,23 lần so với tổng giá khởi điểm dự án). Mức giá khởi điểm/m² tối thiểu là 5,1 triệu đồng/m², tối đa là 6,0 triệu đồng/m². Tuy nhiên, qua đấu giá mức giá của cả 22 lô đều tăng lên gấp từ 2,05 – 2,52 lần so với giá sàn, đưa giá trúng đấu giá giao động từ 10,61 - 15,099 triệu đồng/m². Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ đã làm lợi thêm cho ngân sách của huyện Thái Thụy tăng thêm một khoản thu lớn.

3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quy hoạch khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng (Dự án 3)

Khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng có diện tích 4.552,2 m², được phân thành 44 lô, với diện tích trung bình của 1 lô là 103,5 m², lô có diện tích lớn nhất là 207,4 m², diện tích lô nhỏ nhất là 100,0 m².

            (Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy, 2021)

Dự án quy hoạch khu dân cư thôn Phương Man tại xã Hồng Dũng có 576 hồ sơ đăng ký. Phiên đấu giá được thực hiện vào tháng 7 năm 2021 có 173 người tham gia đấu giá QSD đất. Có 2 mức giá khởi điểm đối với các lô có diện tích khác nhau. Lô số 1 và lô số 44 có giá khởi điểm là 3,3 triệu đồng/m² (vì 2 lô này có diện tích là 207,4m² và 120,8 m²), 42 lô còn lại mức giá khởi điểm là 3,0 triệu đồng/m². Quá trình đấu giá được thực hiện theo đúng quy định tại Hướng dẫn liên ngành số 01/HDLN-STNMT-STC-SXD-CT-BQLKKT&KCN ngày 21/11/2018 của Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế tỉnh, Ban Quản lý khu kinh tế và khu công nghiệp tỉnh Thái Bình. Tổng số tiền thu được sau phiên đấu giá là 24.947,943 triệu đồng, tăng 11.125,683 triệu đồng so với giá sàn. Giá trúng đấu giá cao nhất là 7,109 triệu đồng/m² (tại lô số 22, có diện tích là 112 m²), giá trúng đấu giá thấp nhất là 5,079 triệu đồng/m² (tại lô số 31, 32 có diện tích là 100m²).

3.2.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất của 3 dự án tại huyện Thái Thụy, giai đoạn 2018 – 2022

(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy)

Qua bảng tổng hợp trên ta thấy: diện tích quy hoạch khu dân cư tại Dự án 3 (xã Hồng Dũng) là lớn nhất 4.552,2 m² được phân thành 44 lô, tiếp đến là dự án 1 và cuối cùng là dự án 3. Tuy nhiên, tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất tại Dự án 2 (KDC cánh đồng Miễu, thị trấn Diêm Điền) lại cao nhất (924 hồ sơ) và số người tham gia đấu giá nhiều (186 người, trung bình khoảng 9 người/1 lô) do KDC này có vị trí quan trọng, là trung tâm văn hóa, kinh tế của thị trấn nên giá khởi điểm cho đấu giá QSD đất cũng cao hơn hai dự án 1 và 3. Tùy theo vị trí và diện tích của từng lô mà giá trúng đầu giá so với giá khởi điểm có sự khác nhau tùy từng dự án. Nhưng nhìn chung sự chênh lệch giữa giá sàn (giá khởi điểm) so với giá sau đấu giá là khá lớn, nhất là đối với dự án 2 (trung bình là 2,23 lần), các lô đất được bán đấu giá đạt 100% kế hoạch đề ra.

Nhìn chung, 03 dự án quy hoạch khu dân cư tại 2 xã và 1 thị trấn trên đã được thực hiện đúng theo Luật đấu giá tài sản và các quy định pháp luật của Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính và các văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh Thái Bình.

3.3. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất tại huyện Thái Thụy

3.3.1. Hiệu quả kinh tế

Công tác đấu giá QSD đất đã giúp huyện Thái Thụy khai thác hợp lý quỹ đất tạo ngân sách phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Quỹ đất trên địa bàn huyện còn khá nhiều, nhưng một số còn nằm rải rác, manh mún trên địa bàn các xã, thị trấn. Do vậy, UBND huyện đã giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thống kê, khảo sát lập quỹ đất để có thể phân lô bán nền một cách hiệu quả và tránh thất thu cho ngân sách và khai thác triệt để quỹ đất.

Hiệu quả kinh tế từ việc tổ chức đấu giá QSD đất tại 03 dự án nghiên cứu được thể hiện tại bảng 5.

Bảng 5. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất tại 3 dự án

(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy, 2022)

Bảng 5 cho thấy: tổng số ngân sách của huyện Thái Thụy thu được từ sau hoạt động đấu giá QSD đất của 3 dự án là 84.157,62 triệu đồng, trong đó dự án 1 là 30.027,94 triệu đồng, dự án 2 là 29.181,74 triệu đồng và dự án 3 là 24.947,94 triệu đồng. Bên cạnh đó, tổng số tiền nhà nước thu được nếu giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả 03 dự án chỉ là  43.830,53 triệu đồng, thấp hơn 1,93 lần.

Hình 4. So sánh số tiền thu được sau đấu giá QSD đất với giao đất có thu tiền tại 3 dự án

Qua số liệu phân tích trên và biểu đồ hình 4 thì có thể thấy rõ hiệu quả kinh tế từ hoạt động đấu giá QSD đất của 3 dự án cao gấp từ 1,77 đến 2,23 lần so với hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Điều này khẳng định đấu giá QSD đất mang lại hiệu quả kinh tế cao từ nguồn lực đất đai và nguồn thu chính cho ngân sách địa phương, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa của huyện Thái Thụy trong những năm gần đây.

3.3.2. Hiệu quả xã hội

Công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Thái Thụy nói chung và tại 03 dự án nói riêng đã tác động tích cực đến khía cạnh xã hội như sau:

Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch của địa phương. Cụ thể, dự án quy hoạch khu dân cư tại thị trấn Diêm Điền, quy hoạch khu dân cư xã Hồng Dũng, quy hoạch khu dân cư xã Thái Xuyên từ năm 2018 – 2021 đều nằm trong quy hoạch sử dụng đất của huyện Thái Thụy và đã tạo ra hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đẹp, tiện lợi.

Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm cho hoạt động của thị trường bất động sản minh bạch hơn vì với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia vào thị trường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Bên cạnh đó, đấu giá QSD đất là một cách xã hội hóa để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn…

3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể như sau:

- Đấu giá QSD đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi toàn Huyện sẽ giúp Huyện thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.

- Giải quyết việc chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, các khu vực đất có khả năng sản xuất nông nghiệp kém các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng.

-  Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, sử dụng đúng mục đích, kế hoạch được duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay.

-  Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSD đất vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết nếu cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất.

- Đấu giá QSD đất giúp huyện Thái Thụy thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, thị trấn trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp huyện định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách đất đai.

- Đấu giá QSD đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho”, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

- Tiền thu được từ hoạt động đấu giá QSD đất được sử dụng để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư công trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép.

3.4. Một số tồn tại hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Thái Thụy

3.4.1. Tồn tại hạn chế

* Công tác tổ chức

- Một số thủ tục về quy hoạch sử dụng đất ở huyện khi đấu giá còn thiếu, còn hạn chế trong việc quản lý mốc giới các thửa đất khi nhân dân xây dựng nhà ở. Một số nhóm đối tượng thông đồng, dìm giá hoặc nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá, gây thất thoát nguồn thu ngân sách và ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia đấu giá.

- Việc xác định mức giá sàn còn hạn chế như đội ngũ cán bộ công chức, viên chức làm công tác định giá đất chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường.

- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có quy định để phòng tránh và chế tài xử phạt. Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất còn thiếu. Mặc dù được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao.

- Phương thức đấu giá theo khu đã không phát huy được hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách.

- Công tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng của người trúng đấu giá, chậm xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.

* Đối với người tham gia đấu giá

- Một số người tham gia đấu giá không tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên còn lúng túng tại phiên đấu giá.

- Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều lô đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng giá đất ở mặt bằng khu vực lên sau đó bỏ cọc. Vẫn còn tình trạng đầu cơ đất trong đấu giá.

- Một số người tham gia đấu giá thực hiện quy chế đấu giá không nghiêm túc, hiện tượng mua hồ sơ rồi cùng người thân nộp hồ sơ để đấu giá một thửa đất diễn ra phổ biến.

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình

* Giải pháp về chính sách

- Rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

- Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.

- Bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

- Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

- Quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.

*Giải pháp về công tác tổ chức

- Giao công tác đấu giá QSD đất cho đơn vị chuyên trách để người dân có thể dễ dàng tìm hiểu được thông tin về kế hoạch triển khai đấu giá. Giảm bớt một số khâu không cần thiết trong quá trình thực hiện đấu giá. Các cơ quan chuyên môn của UBND huyện thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn của mình, có chính sách tạo điều kiện cho đơn vị được giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá.

- Thực hiện nghiêm túc, đúng, đầy đủ trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

- Thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo tính công bằng và mở rộng đối tượng tham gia, nếu thửa lẻ thì giá sàn phải vừa phải, nếu giá theo cả khu thì giá sàn phải sát với giá thị trường để tránh tiêu cực.

- Rút ngắn thời gian đấu giá, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường. Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau.

- Quản lý chặt chẽ những danh sách những người tham gia đấu giá để phát hiện những dấu hiệu vi phạm thông đồng móc nối với nhau. Ở đây việc giữ thông tin bí mật những người tham gia đấu giá là vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, vì nếu không nắm được thông tin này thì việc thông đồng, móc nối với nhau khó thực hiện được.

- Tuyên truyền phổ biến rộng rãi trên đài truyền thanh xã, thị trấn cho những người tham gia đấu giá nắm được sự phát triển của các xã, tổ chức đấu giá cũng như sự phát triển của khu vực đưa ra các lô đấu giá.

- Tổ chức công bố công khai thông tin về các dự án đấu giá quyền sử dụng đất và kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm được phê duyệt bảo đảm minh bạch thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận đất đai.

*Giải pháp về cơ chế tài chính

- Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông đồng đối với người tham gia đấu giá QSDĐ với nhau.

- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

- Trích một phần kinh phí thu được từ đấu giá QSD đất để đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp.

- Rà soát, kiểm tra, đánh giá, đề xuất kiến nghị xử lý theo quy định đối với trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng.

4. KẾT LUẬN

Huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thái Thụy như sau: Dự án Quy hoạch khu dân cư thôn Lục Bắc, xã Thái Xuyên chia thành 27 lô, vượt mức giá khởi điểm của các lô đã bán là 13.084,94 triệu đồng. Dự án quy hoạch KDC Cánh đồng Miễu, đấu giá thành công 22/22 lô, đạt tỷ lệ 100%, thu về cho ngân sách Nhà nước là 29.181,74 triệu đồng, vượt mức giá khởi điểm đã phê duyệt là 16.116,47 triệu đồng. Dự án quy hoạch khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng với 44 lô đất, vượt mức giá khởi điểm được phê duyệt là 11.125,683 triệu đồng. Công tác đấu giá QSDĐ đã đạt được hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội và trong trong công tác quản lý và sử dụng đất đai như: giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; tăng nguồn thu cho ngân sách; tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy phát triển KT-XH của huyện. Nghiên cứu đã nêu ra được một số tồn tại, hạn chế trong công tác tổ chức đấu giá QSD đất tại huyện Thái Thụy thông qua 03 dự án nghiên cứu và đã đề xuất được 3 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho huyện Thái Thụy trong thời gian tới: nhóm giải pháp về chính sách của Nhà nước; giải pháp về kỹ thuật; giải pháp về cơ chế tài chính..

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1]. Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy (2018), Danh sách trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch khu dân cư xã Thái Xuyên, huyện Thái Thụy

[2] Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thái Thụy (2021), Danh sách trúng đấu giá quyền sử dụng đất (đợt 1) tại dự án Quy hoạch khu dân cư thôn Phương Man, xã Hồng Dũng, huyện Thái Thụy

[3] UNBD huyện Thái Thụy (2019), Quyết định số 2580/QĐ-UBND ngày 19/7/2019 “Danh sách trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Quy hoạch khu dân cư xã Thụy Hà (cũ), Thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy

[4] UBND tỉnh Thái Bình (2020), Công văn số 4559/UBND-NNTNMT ngày 22/09/2020 của UBND tỉnh Thái Bình v/v thực hiện đấu giá QSD đất đối với các khu đất đã phê duyệt giá khởi điểm.

[5] Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Bình (2018), Hướng dẫn số 01/HDLN-STNMT-STC-SXD-CT-BQLKKT&KCN ngày 21/11/2018 của UBND tỉnh Thái Bình về quy trình thực hiện quy hoạch dân cư, đấu giá quyền sử dụng đất ở.