CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1. Đặt vấn đề

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện. Đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác. Vì thế có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong những năm qua. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất [1][2].

Huyện Thanh Trì là huyện phía Nam thành phố Hà Nội, là đơn vị hành chính loại 2, có 15 xã, 01 thị trấn. Thực tế trong những năm qua trên địa bàn huyện Thanh Trì đã triển khai nhiều dự án đấu giá với nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá với nhau, người tham gia đấu giá trả giá cao nhất sẽ là người trúng đấu giá. Từ việc đấu giá đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách huyện từ đó tạo ra nguồn vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém trên địa bàn huyện. Song công tác đấu giá đất thời gian qua còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng, quá trình đấu giá đất, thậm chí làm sai lệch kết quả đấu giá. Công tác giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất “sạch” gặp nhiều khó khăn, nhất là việc thu hồi đất nông nghiệp tại những vị trí thuận lợi để đem đấu giá thì người dân không đồng thuận do chênh lệch giá đền bù với giá đấu.

2. Phương pháp nghiên cứu

2.1. Phương pháp thu thập thông tin

* Đối với thông tin thứ cấp: Số liệu về kết quả đấu giá QSD đất được tiến hành thu thập tại các cơ quan chức năng của địa phương.

* Đối với thông tin sơ cấp:

- Địa điểm nghiên cứu: Dự án được chọn là các dự án của 4 khu đất nằm tại xã và thị trấn trọng điểm của huyện. Bên cạnh các điểm nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng về khu vực, vị trí địa lý, điều kiện kinh tế xã hội

Cụ thể phỏng vấn 110 phiếu với những đối tượng như sau:

+ Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ đất để xây dựng nhà ở tại khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Đông Mỹ, huyện Thanh Trì (Diện tích 924 m2): 20 phiếu

+Dự án 2:  Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại khu đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì (Diện tích khoảng 1.853,2 m2): 20 phiếu

+ Dự án 3: Dự án đấu giá QSDĐ để xây dựng nhà ở tại khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì (Diện tích gần 5.229,1 m2): 20 phiếu

+ Dự án 4: Dự án đấu giá QSDĐ xen kẹt nhỏ lẻ tại thôn Lưu Phái, Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì (Diện tích 437,56  m2): 20 phiếu

- Phỏng vấn đại diện những người là cán bộ phụ trách công tác đấu giá tại 04 dự án: 30 phiếu

- Đối tượng điều tra: Phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia đấu giá, lãnh đạo UBND các xã, thị trấn, thôn, các hộ gia đình tại nơi tổ chức đấu giá.

- Nội dung điều tra: Các vấn đề liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất như: Giá sàn, giá khởi điểm, cơ chế đấu giá…

3. Kết quả nghiên cứu

3.1. Đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu

Thanh Trì là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, có diện tích là 6.349,1ha; có 16 đơn vị hành chính cấp xã (15 xã và 01 trị trấn); Huyện có mạng lưới và cơ sở hạ tầng thuận tiện về hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt và đường sông; nên có điều kiện thuận lợi để phát triển. Huyện Thanh trì có nguồn nhân lực dồi dào, trình độ dân trí cao và nằm trong khu vực của huyện có các cơ sở khoa học trong lĩnh vực nông nghiệp, các bệnh viện lớn của Trung ương, trường đại học trong tương lai...là điều kiện giúp cho huyện tiếp cận nhanh chóng với tri thức khoa học công nghệ hiện đại, là điều kiện để tiếp nhận chuyển giao tiến bộ khoa học kỹ thuật trong sản xuất, đào tạo nguồn nhân lực cho địa phương [5].

Trong lĩnh vực công nghiệp đã hình thành cụm công nghiệp tập trung (cụm công nghiệp Ngọc Hồi) và các cơ sở công nghiệp lớn của Trung ương, các cơ sở công nghiệp địa phương và làng nghề truyền thống đã tạo ra nhiều loại sản phẩm nổi tiếng; nông nghiệp phát triển theo hướng chuyên canh sản xuất hàng hóa nông sản, thực phẩm có chất lượng cao; thương mại dịch vụ đa dạng, phong phú...  [5].

Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm thì còn có những hạn chế như: Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp khó khăn. Quy hoạch chung triển khai chưa đồng bộ, quy hoạch chi tiết phát triển các khu đô thị chưa được xây dựng; tốc độ phát triển đô thị còn chậm; công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng kết quả chưa cao, còn nhiều vướng mắc trong xử lý.

3.2. Đánh giá thực trạng, kết quả, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội từ năm 2017 - 2019

3.2.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì giai đoạn 2017 – 2019

Bảng 1. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá với giá khởi điểm

(Đơn vị: 1.000 đồng)

(Nguồn:UBND huyện Thanh Trì)[3,4]

Trong giai đoạn 2017 - 2019, UBND huyện Thanh Trì chỉ đạo việc xây dựng giá khởi điểm phải tương đối sát với giá chuyển nhượng trên thị trường nhằm giảm tình trạng thông đồng, dìm giá gây thất thoát cho ngân sách địa phương. Do vậy, theo số liệu trên thì số tiền trúng đấu giá các khu đất tương đối phù hợp với chuyển nhượng trên thị trường. Việc xây dựng giá khởi điểm sát với giá thị trường đã góp phần tăng thu cho ngân sách, số lượng người tham gia đấu giá nhiều.

3.2.2. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá trên 4 dự án nghiên cứu

Bảng 2: Kết quả đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu

(Nguồn: Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng)

Với số lô đấu giá là 12, dự án 1 có số lô đấu giá thấp nhất với tổng diện tích là 924 m2, thì thu được từ phiên đấu giá là: 16.447.200.000 đồng. Tính theo giá sàn thu được 12.936.000.000 đồng, nhưng qua đấu giá đã thu được 16.447.200.000 đồng. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 12.936.000 /16.447.200 = 1,27 (lần).

Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của Dự án 2 MCL = 81.206.210.000 / 43.533.750.000 = 1,87 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 40.600.000 / 25.000.000 = 1,57 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 87.900.000 / 30.600.000 = 2,87 (lần).  Tùy số lô khác nhau thì mức giá đưa ra cũng như giá trúng đấu giá cũng khác nhau. Kết quả khu đấu giá Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp năm 2018 cho thấy số tiền ước thu và số tiền trúng đấu giá có sự chênh lệch khá cao. Tuy nhiên, sự chênh lệch này cững có sự ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan.

Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thấp tầng Tứ Hiệp tại khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Tứ Hiệp năm 2019 được thể hiện rõ ở bảng trên như sau: Tính theo giá sàn thì thu được 226.761.658.000 đồng, nhưng thực tế qua các phiên đấu giá đã thu được 330.750.460.000 đồng vượt so với giá sàn là 103.988.802.000 đồng.

Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của Dự án 4 MCL = 330.750.460.000 / 226.761.658.000 = 1.47 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 52.200.000 / 41.700.000 = 1,25 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 81.600.000 / 50.300.000 = 1,62 (lần).

Bảng 3: Thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ

(Nguồn: Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng, Phòng Tài chính Kế hoạch)

Từ bảng cho ta thấy, với diện tích 8.259,26 m2 đất qua đấu giá quyền sử dụng đất đã thu 452.359.598.000 đồng vượt 154.907.460.000 đồng so với giá sàn điều đó cho thấy hiệu quả kinh tế của việc đấu giá quyền sử dụng đất là rất lớn đã thu lại một khoản tiền lớn cho Nhà nước. Mức chênh lệch giữa số tiền thu được và số tiền ước thu của 4 dự án là: MCL = 452.359.568.000/ 297.452.108.000 = 1.57 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa các dự án không chênh lệch nhiều. Việc xác định giá khởi điểm cũng khá sát với giá trúng đấu giá của các bất động sản.

Đối với người sử dụng đất thì:

Việc công khai minh bạch các thông tin về dự án bán đấu giá, phương án bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện tương đối tốt, nhận được sự hài lòng của nhân dân.

 Đất đấu giá là đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất…

Không mất phí hoa hồng (môi giới đất) và các loại phí tương tự khác.

Người sử dụng đất không phải mất thuế chuyển quyền sử dụng đất.

3.2.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì

Bảng 4: Tổng hợp kết quả điều tra tính công khai, minh bạch trong đấu giá

(Nguồn: Theo số liệu điều tra)

Đối với hoạt động đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Trì, trước khi mở cuộc bán đấu giá 30 ngày, tổ chức bán đấu giá tài sản niêm yết hồ sơ bán đấu giá QSDĐ tại 03 địa điểm: Tại UBND huyện Thanh Trì - đơn vị được giao chủ trì công tác đấu giá QSDĐ; Tại nơi có khu đất đấu giá và tại Trụ sở UBND xã, thị trấn nơi có khu đất đấu giá. Khi niêm yết việc bán đấu giá, có 30/100 người được điều tra đồng quan điểm họ biết đến thông tin đấu giá qua các trung tâm. Tuy nhiên một số người do không quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, công việc chưa tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin.

Bảng 5: Tổng hợp kết quả điều tra mức độ hiểu biết của người dân

(Nguồn: Theo số liệu điều tra)

Tuy nhiên vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông thầu do thông tin những người tham gia đấu giá không được giữ kín. Tồn tại các hành vi liên kết với nhau giữa đấu giá viên, cán bộ trong tổ chức đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá.

Vấn đề “quân xanh, quân đỏ” hay “cò đất” tham gia vào đấu giá QSD đất cũng tương đối phổ biến. Thực tế qua 4 phiên đấu giá nghiên cứu, xuất hiện các cá nhân tham gia hầu hết các phiên đấu giá. Có thể nhận thấy đây là một bộ phận đầu cơ đất đai hoặc tham gia nhằm chia lợi nhuận từ việc thông thầu mà chưa thực sự có nhu cầu về đất ở. Khi điều tra thông tin những người đã từng tham gia đấu giá, chưa tham gia đấu giá lần nào hthì phần lớn đều cho rằng có hiện tượng này trong đấu giá đất. Chính vì vậy vẫn còn tồn tại đơn thư khiếu kiện  và 13 người cho rằng chưa có sự minh bạch trong đấu giá.

+ Nhu cầu đất ở cho người dân địa phương

Kết quả điều tra thu thập thông tin từ người SDĐ cho thấy có phần nhiều người (32/100) cho rằng việc đấu giá QSDĐ giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân địa phương thực sự có nhu cầu ở . Tuy nhiên, một số lượng không nhỏ 30/100 cho rằng đấu giá đất là phục vụ kinh doanh.Thực tế cho thấy nhu cầu đất ở của người dân nói chung và người dân huyện Thanh Trì nói riêng luôn ở mức cao. Các khu quy hoạch sử dụng đất đấu giá hiện nay của huyện tập trung tại các khu vực trung tâm, giá thành cao, vì vậy việc giải quyết nhu cầu đất ở mới chỉ tập trung cho một bộ phận người có nguồn tài chính tương đối lớn, vẫn đề giải quyết nhu cầu đất ở cho đại bộ phận dân cư chưa được đánh giá cao.

Bảng 6: Tổng hợp kết quả điều tra nhu cầu đất ở của người dân

(Nguồn: Theo số liệu điều tra)

+ Sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất

Bảng 7: Tổng hợp kết quả điều tra việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất

(Nguồn: Theo số liệu điều tra)

Đa số người sử dụng đất được điều tra 55/100 người đều đánh giá việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD đất phục vụ đắc lực cho việc phát triển hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội.

Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSD đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, đô thị được cải tạo, cơ sở hạ tầng khang trang, sạch đẹp.

+ Thị trường đấu giá

(Nguồn: Theo số liệu điều tra)